양도소득세 계산기
주택을 팔 때 내는 양도세를 1세대1주택 비과세·장기보유공제·다주택 중과까지 반영해 계산합니다.
쉽게 말하면 — 집을 사서 오른 가격에 팔면, 그 '오른 만큼(차익)'에 내는 세금이에요. 1주택이고 12억 이하면 보통 안 내요.
양도소득세 계산기는 산 가격과 판 가격, 보유·거주기간, 주택 수를 넣으면 예상 양도세를 계산합니다. 어려운 1세대1주택 비과세 판정과 장기보유특별공제를 자동으로 적용합니다.
1세대1주택이고 2년 이상 보유했다면 양도가 12억원까지 전액 비과세이며, 12억 초과분만 안분해 과세합니다. 다주택자는 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 중과세가 부활했습니다.
- 양도차익
- 800,000,000원
- 과세대상 양도차익 (고가주택 안분)
- 200,000,000원
- 장기보유특별공제
- -160,000,000원
- 과세표준 (기본공제 250만 반영)
- 37,500,000원
- 양도소득세 (산출세액)
- 4,365,000원
- 지방소득세 (10%)
- 436,500원
- 합계
- 4,801,500원
※ 2026년 6월 기준 추정치입니다. 다주택 중과(2026.5.10 부활), 조정대상지역 지정은 수시로 바뀝니다. 일시적 2주택·환산취득가·감면 등 특례는 반영하지 않았습니다. 정확한 세액은 홈택스 또는 세무 전문가와 확인하세요.
양도소득세 계산 순서
① 양도차익 = 판 가격 − 산 가격 − 필요경비 → ② (1세대1주택 비과세/고가주택 안분) → ③ 장기보유특별공제 → ④ 기본공제 250만원을 빼서 과세표준 → ⑤ 세율(기본 6~45%, 단기보유 60~70%, 다주택 중과)로 산출세액 → ⑥ 지방소득세 10%를 더하면 최종 세액입니다.
장기보유특별공제는 일반 부동산은 3년부터 연 2%(최대 30%), 1세대1주택은 보유·거주 각각 연 4%씩 최대 80%까지 공제됩니다.
1세대1주택 비과세와 고가주택
양도일 현재 1세대가 1주택만 보유하고 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)하면, 양도가 12억원까지는 양도세가 0원입니다.
12억원을 넘는 고가주택은 전체 양도차익 중 '(양도가 − 12억) ÷ 양도가' 비율만큼만 과세합니다. 예를 들어 16억에 팔았다면 차익의 25%만 과세 대상이 됩니다.
자주 묻는 질문
1주택인데 12억 이하면 세금이 정말 0원인가요?
1세대1주택이고 보유 2년(조정지역 취득 시 거주 2년) 요건을 갖췄다면 양도가 12억원 이하는 전액 비과세입니다. 요건을 못 갖추면 과세됩니다.
2년도 안 되어 팔면 세금이 얼마나 되나요?
주택을 1년 미만 보유 후 팔면 70%, 1~2년이면 60%의 높은 단기세율이 적용되고 장기보유공제도 받지 못합니다.
다주택 중과는 지금 적용되나요?
한시 배제가 2026년 5월 9일로 끝나, 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 다주택자는 기본세율에 20%p(2주택)·30%p(3주택)가 더해집니다. 정책에 따라 다시 바뀔 수 있습니다.
지방소득세도 따로 내나요?
네. 양도소득세의 10%가 지방소득세로 별도 부과됩니다. 이 계산기는 두 세금을 합산해 보여줍니다.