주택담보대출(주담대) 한도 계산기
집값과 연봉만 넣으면 주담대 한도를 LTV·DSR로 자동 계산해 '얼마까지 빌릴 수 있는지' 알려줍니다.
작성·검수 오름(집셈 개발·운영자) · 최종 검토일 2026-09-18 · 2026년 9월 기준 (LTV·DSR·스트레스 DSR·은행별 자체 한도 안내) · 5대 은행 주담대 금리는 2026.9.17 기준(변동형 연 4.35~6.79%·5년 고정형 연 4.95~6.92%, 은행채 5년물 연 4.656%(2026.9.15)) · 미 연준 2026.9.16 정책금리 연 3.75~4.00%로 0.25%p 인상(3년 2개월 만, 한미 금리차 1.0%p) · 8월 신규취급액 코픽스 연 3.18% 보합(2026.9.15 공시, 잔액 3.05%·신잔액 2.71%)이 2026.9.16부터 변동금리에 반영(KB국민 연 4.35~5.75%·우리 연 4.80~6.00% 동결) · 기준금리 연 3.00%(2026.8.27 인상) · 가계대출 총량 후속 관리방안 2026.8.21 반영 · 8·13 대책 후속 생애최초 인정요건 합리화·DSR 장래소득 안내 의무화 2026.8.31 시행분 반영(2026.9.9 금융위 가계부채 점검회의 확인) · 결과는 참고용 추정치입니다.
쉽게 말하면 — '이 집 사려면 은행에서 주담대로 얼마까지 빌릴 수 있나?'를 알려드려요. 어려운 LTV·DSR은 우리가 알아서 계산해요.
주택담보대출 한도 계산기는 집값과 연소득만 넣으면 됩니다. 흔히 '주담대'라고 부르는 주택담보대출은 복잡한 LTV(집값 대비 한도)와 DSR(소득 대비 한도)로 한도가 정해지는데, 이 계산기가 둘 중 더 작은 값을 실제 대출 가능액으로 자동 계산해 보여 줍니다.
규제지역 여부만 체크하면 강화된 LTV 40%와 스트레스 금리, 금액 상한까지 반영됩니다. 2026년 9월 기준이며 규제는 자주 바뀝니다.
- 집값 대비 한도 (LTV 70%)
- 420,000,000원
- 소득 대비 한도 (DSR 40%)
- 316,421,639원
- 실제 가능액
- 316,421,639원
- 필요 현금 (집값 − 대출 가능액)
- 283,578,361원
- 예상 월상환액(원리금균등)
- 1,698,619원
💰 필요 현금은 집값에서 대출 가능액을 뺀 금액(자기자본)이에요. 여기에 취득세·등기비용(법무사)·중개보수(복비) 등 부대비용은 별도로 더 필요해요.
※ 2026년 8월 기준 추정치입니다. 대출 규제(LTV·DSR·스트레스금리·금액상한)는 자주 바뀌며, 실제 한도는 신용등급·은행·상품과 은행별 자체 총량관리에 따라 달라집니다. 정확한 한도는 은행에 문의하세요.
LTV와 DSR이 뭔가요? (쉽게)
LTV는 '집값 대비 얼마까지'예요. 비규제지역은 집값의 70%, 규제지역은 40%까지입니다. 생애최초는 70%로 우대됩니다.
DSR은 '내 소득 대비 얼마까지'예요. 1년에 갚는 대출 원리금이 연소득의 40%를 넘지 못합니다. 실제 한도는 이 두 가지 중 더 작은 값으로 정해집니다.
스트레스 DSR과 규제지역 상한
한도를 계산할 때 실제 금리에 '스트레스 가산금리'를 더해 더 빡빡하게 봅니다. 2026년 9월 기준 일반 1.5%p, 수도권 규제지역은 3.0%p입니다.
다만 지방(비수도권) 주담대는 스트레스 DSR 2단계 수준(0.75%p) 유예가 2026년 말까지 연장 적용됩니다(금융위원회 2026년 6월 발표). 이 계산기는 일반 1.5%p 기준이라, 지방 주택이라면 실제 한도가 계산 결과보다 조금 더 나올 수 있습니다.
또한 규제지역은 집값과 무관한 금액 상한이 있습니다: 15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억 원까지입니다.
주담대 금리가 한도에 미치는 영향
주담대 금리가 높을수록 매달 갚는 원리금이 커져 DSR 한도가 줄어듭니다. 같은 소득이라도 주담대 금리가 오르면 빌릴 수 있는 한도가 작아지는 거예요. 이 주담대 계산기는 입력한 금리에 스트레스 가산금리를 더해 한도를 보수적으로 계산합니다.
주택담보대출 고정금리·변동금리, 생애최초 우대금리 등 실제 적용되는 주담대 금리는 은행·상품·신용도에 따라 다릅니다. 케이뱅크·카카오뱅크(카뱅) 같은 인터넷은행과 국민은행·신한은행·하나은행·우리은행 같은 시중은행의 금리도 서로 다르니, 금리를 0.5%p씩 바꿔 넣어 보면 한도가 어떻게 달라지는지 비교할 수 있습니다. 신협·새마을금고·농협 단위조합 같은 상호금융(2금융권) 주담대는 은행과 별도로 금리를 정하고 DSR도 40%가 아닌 50%가 적용되므로, 신협 주담대 금리처럼 2금융권 조건으로 볼 때는 이 계산기의 DSR 40% 결과보다 한도가 조금 더 나올 수 있습니다.
은행별로 자체 한도 운영도 달라서, 카뱅 주담대 한도처럼 인터넷은행은 비대면 심사 기준과 취급 대상 주택(아파트 위주)이 시중은행과 다를 수 있습니다. 이 계산기는 정부 규제(LTV·DSR·금액 상한)를 기준으로 계산하므로, 은행별 자체 한도는 해당 은행 앱에서 한 번 더 확인하세요.
변동금리 주담대는 코픽스(COFIX)에 연동됩니다. 2026년 8월 18일 공시된 7월 신규취급액 기준 코픽스는 연 3.18%로 전월(3.05%)보다 0.13%p 올라 4개월 연속 상승했고(잔액 기준 3.00%, 신잔액 기준 2.65%), 은행들은 8월 19일부터 이를 신규 변동금리에 반영했습니다. 실제로 8월 19일 적용분 기준 KB국민은행의 6개월 변동형 주담대는 연 4.38~5.78%(직전 4.25~5.65%), 우리은행은 연 4.69~5.89%(직전 4.56~5.76%)로 각각 0.13%p씩 올랐습니다. 8월 말까지 오름세가 이어져 2026년 8월 31일 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 5대 은행의 주담대 금리는 변동형 연 4.22~6.46%, 5년 고정형 연 4.68~7.12%로 집계됐고, 9월에도 오름세가 이어져 2026년 9월 7일 기준 변동형 연 4.28~6.65%, 5년 고정형 연 4.80~7.24%를 거쳐, 2026년 9월 17일 기준으로는 변동형(6개월) 연 4.35~6.79%, 5년 고정형 연 4.95~6.92%가 됐습니다. 고정형 하단은 8월 말(4.68%)보다 0.27%p 올라 5%에 바짝 다가섰습니다(상단은 집계 기준에 따라 매체마다 차이가 있으니 참고용으로만 보세요). 고정형 금리의 기준이 되는 은행채 5년물(무보증 AAA) 금리는 9월 15일 연 4.656%로 2023년 11월 이후 2년 10개월 만에 가장 높았습니다. 다만 2026년 9월 15일 공시된 8월 신규취급액 기준 코픽스는 연 3.18%로 7월과 같아, 4개월 이어지던 상승세가 일단 멈췄습니다(잔액 기준은 3.00%→3.05%, 신잔액 기준은 2.65%→2.71%로 각각 0.05%p·0.06%p 올랐습니다). 이를 반영해 2026년 9월 16일 적용분 6개월 변동형 주담대 금리는 KB국민은행 연 4.35~5.75%, 우리은행 연 4.80~6.00%로 전일과 같은 수준을 유지했습니다. 다만 고정형의 기준인 은행채 금리는 계속 오르고 있습니다. 미국 연방준비제도(연준)가 2026년 9월 16일(현지시간) 정책금리를 연 3.75~4.00%로 0.25%p 올려 3년 2개월 만에 인상으로 돌아서면서 한미 기준금리 차가 1.0%p로 다시 벌어졌고, 9월 들어 은행들이 예금금리를 일제히 올린 만큼 그 영향이 다음 달 코픽스에 반영되면 변동금리도 다시 오를 수 있습니다. 코픽스가 오르면 같은 소득이라도 DSR 한도가 줄어드니, 대출 실행 시점의 금리를 넣어 다시 계산해 보세요.
코픽스가 최근 넉 달 동안 올랐던 배경에는 기준금리 인상이 있습니다. 한국은행은 2026년 7월 16일 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 올린 데 이어, 8월 27일 다시 연 3.00%로 0.25%p 인상해 두 달 연속 인상했습니다(2026년 8월 27일 기준 현행 연 3.00%). 기준금리가 오르면 은행 조달비용인 코픽스를 거쳐 변동금리 주담대에 시차를 두고 반영되므로, 지금 변동금리로 한도를 계산했다면 금리를 0.25~0.5%p 올려 넣은 경우의 한도도 함께 확인해 두는 편이 안전합니다.
계산 예시로 보는 주담대 한도
연봉 6천만 원인 사람이 비규제지역 6억 원짜리 아파트를 산다고 해 볼게요(기존 대출 없음, 30년 만기·금리 5.0% 기준 — 2026년 9월 17일 기준 5대 은행 주담대 금리는 변동형 연 4.35~6.79%, 5년 고정형 연 4.95~6.92%로 5.0%는 그 범위 안입니다). 먼저 LTV 한도는 집값의 70%이므로 6억 × 70% = 4.2억 원입니다. 다음으로 DSR 한도는 연소득 6천만 원의 40%인 연 2,400만 원을 원리금으로 갚는 선에서 정해지는데, 스트레스 가산금리(일반 1.5%p)를 더해 보수적으로 계산하면 약 3.2억 원이 나옵니다. 실제 한도는 둘 중 더 작은 값을 쓰므로 LTV 4.2억이 아니라 DSR 3.2억 원이 이 사람의 주담대 한도가 됩니다.
같은 6억 집이라도 규제지역이면 LTV가 40%로 낮아져 6억 × 40% = 2.4억 원으로 한도가 크게 축소되고, 스트레스 가산금리도 3.0%p로 높아져 DSR 한도까지 더 작아집니다. 또 금리가 오르면 매달 갚는 원리금이 커져 DSR 한도가 줄어드는데, 위 예시에서 금리만 올려 보면 한도가 3.2억보다 작아집니다. 이 숫자들은 조건을 단순화한 참고용 예시이며, 실제 한도는 신용도·상품·기존 대출에 따라 달라지니 은행 상담으로 확인하세요.
계산의 한계와 예외
- LTV·DSR·스트레스 가산금리·규제지역은 정부 정책에 따라 자주 바뀝니다(2026.9 기준).
- 신용도, 기존 대출, 상품, 방공제, 보증보험 가입 여부에 따라 실제 한도가 달라집니다.
- 추정치이며 최종 한도는 은행 심사로 확정됩니다.
자주 묻는 질문
주담대와 주택담보대출은 같은 말인가요?
네, 주택담보대출이란 집을 담보로 은행에서 받는 대출을 말하고, '주담대'는 그 줄임말입니다. 이 주택담보대출 계산기는 집값·연소득·금리·기존 대출을 기준으로 빌릴 수 있는 예상 주택담보대출 금액(한도)을 계산해 줍니다.
연봉 6천만 원이면 얼마까지 빌릴 수 있나요?
비규제지역 6억 원 집, 기존대출 없음, 30년·5.0%(2026년 9월 금리 수준) 기준이면 DSR 한도(약 3.2억)와 LTV 한도(4.2억) 중 작은 약 3.2억 원이 한도입니다. 스트레스 금리·조건에 따라 달라집니다.
규제지역이면 왜 한도가 확 줄어드나요?
규제지역은 LTV가 40%로 낮아지고, 스트레스 금리가 3.0%p로 높아지며, 금액 상한(6억 등)까지 적용되기 때문입니다.
규제지역은 어디인가요?
2026년 7월 기준 서울 25개 자치구 전역과 경기도 15곳이 투기과열지구·조정대상지역입니다. 2025년 10.15 대책으로 경기도 12곳(과천·광명·성남 분당수정중원·수원 영통장안팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)이 지정됐고, 2026년 7월 1일부터 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 3곳이 추가로 지정됐습니다. 대출 규제지역으로 묶이면 LTV 40%·스트레스 금리 3.0%p·금액 상한이 한꺼번에 적용되니, 계약 전 국토교통부 공고에서 최신 지정 현황을 확인하세요.
주담대 갈아타기(대환)도 이 계산기로 볼 수 있나요?
이 계산기는 새로 받을 주담대 한도를 계산합니다. 주담대 갈아타기(대환대출)는 기존 대출을 더 낮은 금리로 옮기는 것이라, 갈아탈 때는 새 한도뿐 아니라 기존 대출의 중도상환수수료도 함께 따져야 합니다. 중도상환수수료는 별도 계산기에서 확인하세요.
지방(비수도권) 집을 살 때도 스트레스 DSR이 똑같이 적용되나요?
아니요, 지방 주담대는 스트레스 DSR 3단계 전환이 유예되어 2단계 수준(가산금리 0.75%p)이 2026년 말까지 연장 적용됩니다(금융위원회 2026년 6월 발표). 이 계산기는 일반 1.5%p로 보수적으로 계산하므로, 지방 주택은 실제 한도가 결과보다 더 나올 수 있습니다.
아파트가 아니라 빌라도 계산되나요?
네, 빌라 주택담보대출(다세대·연립)도 LTV·DSR 계산 방식은 같습니다. 다만 빌라는 아파트보다 시세 산정이 보수적이라 감정가가 낮게 잡혀 실제 한도가 계산보다 작을 수 있습니다.
LTV 뜻과 DSR 뜻이 뭔가요? LTV·DTI·DSR 차이는요?
세 가지 모두 대출 한도를 정하는 규제 지표인데, 무엇을 기준으로 재는지가 다릅니다. LTV의 뜻은 담보인정비율(Loan To Value)로, 집값 대비 얼마까지 빌려주는지를 봅니다(집값 6억·LTV 70%면 4.2억). DTI의 뜻은 총부채상환비율(Debt To Income)로, 연소득 대비 '주담대 원리금 + 다른 대출 이자'의 비율을 봅니다. DSR의 뜻은 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)로, 연소득 대비 '모든 대출의 원리금'을 다 합쳐서 봅니다. 즉 LTV는 집을 기준으로, DTI·DSR은 내 소득을 기준으로 하며 DSR이 가장 빡빡합니다. 은행권 주담대는 현재 LTV와 DSR 40%(스트레스 금리 가산)를 함께 적용하고 둘 중 더 작은 값이 실제 한도가 됩니다. (2026년 9월 기준)
이 한도대로 대출이 나오나요?
추정치입니다. 실제 한도는 신용등급, 은행·상품, 방공제, 보증보험 가입 여부에 따라 달라지므로 은행 상담으로 확인하세요. 은행 앱이나 영업점에서 하는 주택담보대출 한도 조회 결과와는 차이가 날 수 있습니다.
생애최초 주택구입자 조건은 어떻게 되나요? 상속받은 집이 있으면 안 되나요?
생애최초 주택구입자는 본인과 배우자가 과거에 집을 소유한 적이 한 번도 없어야 하는 것이 원칙입니다. 다만 2026년 8월 31일부터 인정 요건이 합리화되어, 미성년 시절 부모 사망 등으로 불가피하게 주택 지분을 상속받았던 무주택자도 금융회사 여신심사위원회 심사를 거쳐 생애최초 구입자로 예외 인정받을 수 있습니다(2026년 8월 13일 부동산 금융 종합대책의 후속 조치로, 행정지도·은행업감독업무시행세칙 개정을 거쳐 시행). 이전에는 매매든 상속·증여든 소유 이력이 한 번이라도 확인되면 일률적으로 배제됐는데, 본인이 피하기 어려웠던 사유는 예외로 볼 수 있게 된 것입니다. 상속 지분 때문에 포기했던 분이라면 은행에 다시 문의해 볼 만합니다. (2026년 9월 10일 기준)
생애최초면 LTV가 얼마나 우대되나요?
생애최초 주택구입자는 규제지역에서도 LTV 40%가 아닌 우대 비율을 적용받습니다. 수도권·규제지역은 70%, 그 밖의 지역은 80% 수준으로 안내되고 있습니다. 다만 LTV가 80%라도 주택담보대출 금액 상한(수도권·규제지역 6억 원 등)과 DSR 40%는 그대로 적용되므로, 실제 한도는 대부분 DSR에서 먼저 막힙니다. 이 계산기는 은행·주택 유형에 따라 우대 폭이 달라질 수 있어 생애최초를 70%로 보수적으로 계산하므로, 비규제지역이라면 실제 LTV 한도가 결과보다 더 나올 수 있습니다. (2026년 9월 10일 기준)
사회초년생이라 소득이 적은데, 장래소득을 반영하면 한도가 늘어나나요?
네, 무주택 청년 근로자가 주택 구입 목적으로 만기 10년 이상 분할상환 주담대를 받을 때는 앞으로 오를 소득(장래소득)을 반영해 연소득을 높여 잡을 수 있고, 그만큼 DSR 한도가 늘어납니다. 지금까지는 금융회사가 자율적으로 운영해 실제 활용이 적었는데, 2026년 8월 31일부터는 금융회사가 장래소득 적용 가능 여부와 적용했을 때의 대출 한도를 반드시 안내하도록 의무화됐습니다(8·13 대책 후속 조치). 인정 폭은 나이가 어리고 만기가 길수록 커지며(만 34세 이하에서 효과가 크고 35세 이상은 거의 의미가 없습니다), 구체적인 인정률은 연령대·만기·은행에 따라 다릅니다. 이 계산기는 현재 연소득만으로 계산하므로, 청년 차주라면 은행에서 장래소득 적용 한도를 따로 안내받아 비교해 보세요. (2026년 9월 10일 기준)
LTV·DSR 조건은 되는데 은행에서 대출이 어렵다고 해요. 왜 그런가요?
은행마다 연간 '가계대출 총량' 관리 목표가 따로 있어서, 그 해 배정된 한도가 차면 조건을 충족해도 접수가 미뤄지거나 거절될 수 있습니다. 2026년 8월 13일 금융위원회 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'으로 올해 가계대출 총량 증가율 목표가 1.5%에서 3.0%로 올라 공급 여력이 약 30조 원에서 60조 원으로 늘었고, 중도금·잔금 등 집단대출은 별도 목표로 관리하기로 했습니다. 이어 2026년 8월 21일 금융당국은 후속 관리방안으로, 8월 이후 늘어난 중금리대출과 중도금대출을 금융회사별 가계대출 총량 실적에서 '전액' 제외하기로 했습니다(종전에는 저축은행 80%·여신전문금융사 40%만 제외). 상호금융·저축은행·여신전문금융사가 대상이며 업계 전체로 약 30조 원의 추가 대출 여력이 생기는 것으로 추산됩니다. 즉 총량 때문에 접수가 막히는 상황은 이전보다 줄어들 수 있습니다. 다만 이 대책에서도 LTV·DSR·스트레스 DSR 비율과 주담대 한도 규제 자체는 그대로 유지돼, 이 계산기의 한도 계산 방식은 달라지지 않습니다.
공식 출처 및 근거
2026년 9월 기준 (LTV·DSR·스트레스 DSR·은행별 자체 한도 안내) · 5대 은행 주담대 금리는 2026.9.17 기준(변동형 연 4.35~6.79%·5년 고정형 연 4.95~6.92%, 은행채 5년물 연 4.656%(2026.9.15)) · 미 연준 2026.9.16 정책금리 연 3.75~4.00%로 0.25%p 인상(3년 2개월 만, 한미 금리차 1.0%p) · 8월 신규취급액 코픽스 연 3.18% 보합(2026.9.15 공시, 잔액 3.05%·신잔액 2.71%)이 2026.9.16부터 변동금리에 반영(KB국민 연 4.35~5.75%·우리 연 4.80~6.00% 동결) · 기준금리 연 3.00%(2026.8.27 인상) · 가계대출 총량 후속 관리방안 2026.8.21 반영 · 8·13 대책 후속 생애최초 인정요건 합리화·DSR 장래소득 안내 의무화 2026.8.31 시행분 반영(2026.9.9 금융위 가계부채 점검회의 확인) · 최종 검토일 2026-09-18. 법령·요율이 바뀌면 공식 출처를 우선 확인하세요.
작성·검수 정보
작성·검수: 오름(집셈 개발·운영자)
검토 기준: 2026년 9월 기준 (LTV·DSR·스트레스 DSR·은행별 자체 한도 안내) · 5대 은행 주담대 금리는 2026.9.17 기준(변동형 연 4.35~6.79%·5년 고정형 연 4.95~6.92%, 은행채 5년물 연 4.656%(2026.9.15)) · 미 연준 2026.9.16 정책금리 연 3.75~4.00%로 0.25%p 인상(3년 2개월 만, 한미 금리차 1.0%p) · 8월 신규취급액 코픽스 연 3.18% 보합(2026.9.15 공시, 잔액 3.05%·신잔액 2.71%)이 2026.9.16부터 변동금리에 반영(KB국민 연 4.35~5.75%·우리 연 4.80~6.00% 동결) · 기준금리 연 3.00%(2026.8.27 인상) · 가계대출 총량 후속 관리방안 2026.8.21 반영 · 8·13 대책 후속 생애최초 인정요건 합리화·DSR 장래소득 안내 의무화 2026.8.31 시행분 반영(2026.9.9 금융위 가계부채 점검회의 확인)
최종 검토일: 2026-09-18
제작 방식: 국세청·위택스·고용노동부 등 공식 자료와 관련 법령을 확인해 계산 로직에 반영하고, 예시 계산을 손계산으로 검산한 뒤 공개합니다. 세율·공제·기한 등 모든 수치와 계산 예시는 공식 출처·계산 로직으로 검수합니다. 자세한 절차는 소개 페이지를 참고하세요.
오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 정정하고 최종 검토일을 갱신합니다. (집셈은 공식 기관이 아니며 세무·법률 상담을 제공하지 않습니다.)