1세대 1주택 양도소득세 비과세 조건·세율·신고방법 총정리 (2026)
집 한 채 팔 때 양도세, 언제 안 내고 언제 내나 — 비과세 2년·거주요건·12억 기준부터 세율·신고방법까지.
최종 검토일 2026-06-26 · 2026년 기준 (다주택 중과 2026.5.10 부활 반영) · 참고용 정리입니다.
집을 팔면 오른 만큼(양도차익)에 양도소득세(줄여서 양도세)가 붙습니다. 하지만 1세대가 집 한 채만 가지고 있었다면 일정 조건을 채울 때 양도세가 0원이 됩니다. 가장 많이 검색되는 '1세대 1주택 비과세'를 중심으로 비과세 조건과 기준, 세율, 신고방법까지 한 번에 정리했습니다.
아래 설명을 읽고 내 경우의 세액이 궁금하면, 글 안의 양도소득세 계산기로 실제 금액을 바로 확인할 수 있습니다. (이 글은 2026년 기준 참고용 정리입니다.)
양도소득세란? (양도세 뜻)
양도소득세는 부동산처럼 값이 오를 수 있는 자산을 팔아 생긴 이익에 매기는 세금입니다. 양도차익은 '판 가격 − 산 가격 − 필요경비(취득세·중개보수 등)'로 계산합니다.
흔히 '양도세'라고 줄여 부릅니다. 집을 팔아도 차익이 없으면 양도세도 없고, 1세대 1주택 비과세에 해당하면 차익이 있어도 내지 않습니다.
1세대 1주택 양도세 비과세 조건
양도일 현재 ① 1세대가 ② 1주택만 보유하고 ③ 2년 이상 보유했다면 비과세 기준을 충족합니다. 취득 당시 조정대상지역이었던 집은 보유만으로는 부족하고 거주요건(2년 거주)까지 채워야 합니다.
즉 비과세의 핵심 조건은 '1세대 1주택 + 2년'이고, 조정대상지역이면 '거주요건 2년'이 추가됩니다. 세대 분리·일시적 2주택 등은 판정이 복잡하므로 본인 상황을 따로 확인하세요.
12억 초과 고가주택은? (비과세 금액 한도)
비과세라고 해서 금액 제한이 없는 것은 아닙니다. 양도가액 12억원까지만 비과세이고, 12억을 넘는 고가주택은 넘는 부분만 과세합니다.
과세 대상 차익 = 전체 양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가. 예를 들어 16억에 팔았다면 차익의 25%만 과세됩니다. '양도세 비과세 조건 12억'이 자주 검색되는 이유입니다.
양도소득세율 (세율표)
2년 이상 보유한 주택의 기본 양도소득세율(양도세율)은 과세표준에 따라 6%~45%의 누진세율입니다.
보유기간이 짧으면 단기세율이 적용됩니다 — 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%. 또한 2026년 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 다주택자는 기본세율에 20%p(2주택)·30%p(3주택 이상)가 더해지는 중과세가 부활했습니다. 산출세액의 10%는 지방소득세로 따로 붙습니다.
장기보유특별공제 — 오래 보유할수록 절세
오래 보유하고 거주했을수록 세금을 크게 줄일 수 있습니다. 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간에 대해 각각 연 4%씩, 합쳐서 최대 80%까지 양도차익을 공제합니다.
1주택이 아닌 일반 부동산은 3년부터 연 2%씩 최대 30%가 공제됩니다. 12억을 넘는 고가주택이라도 이 장기보유특별공제로 과세 대상 차익이 크게 줄어듭니다.
양도소득세 신고방법·신고기간
양도소득세 신고기간(신고기한)은 양도일(보통 잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월입니다. 이 기간 안에 예정신고·납부해야 합니다. 신고방법은 국세청 홈택스 전자신고가 가장 편하고, 세무서 방문이나 세무대리인을 통할 수도 있습니다.
비과세에 해당하더라도 신고해 두는 것이 안전합니다. 같은 해에 2건 이상 양도했다면 다음 해 5월 확정신고로 합산해 정산합니다.
내 양도세, 직접 계산해보기
조건과 세율을 읽었어도 실제 금액은 양도가·취득가·보유기간·주택 수에 따라 달라집니다. 아래 양도소득세 계산기에 숫자를 넣으면 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제, 다주택 중과까지 자동 반영한 예상 세액을 바로 확인할 수 있습니다.
간단한 계산만 되는 다른 계산기와 달리, 집셈 계산기는 이사로 인한 일시적 2주택과 부부 공동명의(지분 안분)까지 반영합니다. 자세한 내용은 아래 '일시적 2주택', '공동명의' 가이드를 참고하세요.
자주 묻는 질문
양도세 비과세는 2년만 채우면 되나요? 거주요건은 언제 필요한가요?
비조정대상지역 주택은 2년 보유만으로 비과세 조건을 채웁니다. 다만 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주요건까지 충족해야 합니다.
비과세인데도 양도소득세 신고를 해야 하나요?
원칙적으로 비과세라면 신고 의무 여부는 케이스에 따라 다를 수 있지만, 1세대 1주택 비과세라도 홈택스로 신고해 두면 이후 분쟁·소명에 안전합니다. 신고방법은 홈택스 전자신고가 가장 간단하며, 신고기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월입니다.
1세대 1주택인데 양도가가 12억을 넘으면 세금이 어떻게 되나요?
12억까지는 비과세이고 초과분만 안분해 과세합니다. 과세 대상 차익은 '전체 차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가'이며, 장기보유특별공제로 더 줄어듭니다.
주식·해외주식(미국주식) 양도소득세도 여기서 계산하나요?
아니요. 이 글은 주택(부동산) 양도세 기준입니다. 주식 양도소득세, 특히 해외주식·미국주식 양도소득세는 세율·공제가 다르므로 별도의 주식 양도소득세 계산기를 이용하세요.
양도세 계산기는 어디서 쓰나요?
이 글 안의 '양도소득세 계산기' 링크에서 양도가·취득가·보유기간·주택 수를 입력하면 예상 세액이 바로 나옵니다.
공식 출처 및 근거
2026년 기준 (다주택 중과 2026.5.10 부활 반영) · 최종 검토일 2026-06-26. 법령·요율이 바뀌면 공식 출처를 우선 확인하세요.