종합부동산세(종부세) 총정리 — 대상·공제(1주택 12억)·세율·납부기간 (2026)

내 집이 종부세 대상인지, 1주택 12억·그 외 9억 공제부터 세율·12월 납부기간까지 한 번에 정리했습니다.

최종 검토일 2026-06-30 · 2026년 기준 (종합부동산세법, 공정시장가액비율 60%) · 참고용 정리입니다.

종합부동산세(줄여서 종부세)는 비싼 집을 가진 사람이 재산세와 별도로 내는 세금입니다. 집을 가졌다고 무조건 내는 것이 아니라, 보유한 주택의 공시가격 합계가 정해진 공제액(1세대1주택 12억원·그 외 9억원)을 넘을 때만 그 초과분에 대해 냅니다. 그래서 가장 먼저 궁금한 것이 '내가 종부세 대상인가'입니다.

이 글에서는 종부세 대상·공제·세율·1주택 세액공제·납부기간을 2026년 기준으로 쉽게 정리합니다. 읽고 나서 내 예상 세액이 궁금하면 글 안의 종합부동산세 계산기에 공시가격 합계와 주택 수를 넣어 바로 확인할 수 있습니다. (이 글은 2026년 기준 참고용 정리입니다.)

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종합부동산세(종부세) 계산기

공시가격 합계와 주택 수를 넣으면 공제·공정시장가액비율·세율을 적용해 종부세를 계산합니다.

종부세란?(뜻) 누가 대상인가 (공시가격 합산 기준)

종합부동산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 보유한 주택의 '공시가격'을 사람별로 모두 합산해, 그 합계가 공제액을 넘으면 넘는 부분에 매기는 세금입니다. 시세가 아니라 공시가격으로 따지며, 공시가격은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 조회할 수 있고 보통 시세보다 낮습니다.

즉 종부세 대상은 '내가 가진 모든 주택의 공시가격 합계'가 1세대1주택자는 12억원, 그 외는 9억원을 넘는 사람입니다. 이 금액 이하면 종부세는 없습니다. 6월 1일에 주택을 보유한 사람이 그 해 1년치를 부담하므로, 이 날을 기준으로 대상 여부가 갈립니다.

공제금액(1주택 12억·그 외 9억)과 공정시장가액비율 60%

공제금액은 1세대1주택자(단독명의)는 공시가격 합계에서 12억원, 그 외(다주택자 등)는 9억원을 빼 줍니다. 예를 들어 1주택자의 공시가격이 15억원이면 12억을 뺀 3억원이 일단 과세 대상으로 넘어갑니다. '1주택 12억'이 자주 검색되는 이유가 이 공제 차이 때문입니다.

공제를 빼고 남은 금액에 곧바로 세율을 매기는 것이 아니라, 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구합니다. 위 예라면 3억원 × 60% = 1억 8천만원이 과세표준이 됩니다. 공정시장가액비율 60%는 법이 아닌 시행령 사항이라 연중 바뀔 수 있다는 점은 참고로 알아 두세요.

종부세율 (누진세율)

과세표준이 정해지면 누진세율을 적용해 산출세액을 구합니다. 종부세율(종합부동산세율)은 과세표준 구간이 올라갈수록 높아지는 누진 구조로, 일반세율은 0.5%부터 2.7%까지입니다. 누진세율이라 구간마다 다른 세율이 단계적으로 적용되며, 계산기는 이 구간별 세율과 누진공제를 자동으로 반영합니다.

다주택 중과는 폐지된 것이 아니라, 3주택 이상이면서 과세표준 12억원을 넘는 구간부터 중과세율(2~5%)이 적용됩니다. 2주택 이하는 일반세율입니다. 그리고 이렇게 구한 결정세액의 20%가 농어촌특별세로 따로 더해져 총 부담이 됩니다.

1세대1주택자 세액공제 (고령자 + 장기보유, 최대 80%)

1세대1주택 단독명의자는 세액에서 한 번 더 깎아 주는 세액공제를 받습니다. 고령자 공제는 60세부터 20%, 65세부터 30%, 70세부터 40%이고, 장기보유 공제는 5년부터 20%, 10년부터 40%, 15년부터 50%입니다.

두 공제는 중복 적용되며 합산 한도는 80%입니다. 예를 들어 70세(40%)이고 15년 보유(50%)면 합이 90%지만 80%까지만 인정됩니다. 그만큼 오래 보유한 고령 1주택자는 종부세 부담이 크게 줄어듭니다.

종부세 납부기간(12월 1~15일)과 분납

종합부동산세 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 과세기준일은 6월 1일이지만 고지서는 11월 하순에 발송되고, 받은 고지서로 12월에 납부하는 흐름입니다. 신고가 아니라 고지·납부 방식이라 따로 신고하지 않아도 고지서가 옵니다.

한 번에 내기 부담스럽다면 분납도 됩니다. 납부세액이 250만원을 넘으면 일부를 다음 해로 나눠 낼 수 있습니다. 정확한 분납 가능액과 기한은 고지서나 홈택스에서 확인하세요.

내 종부세, 직접 계산해보기

공제·공정시장가액비율·세율·세액공제가 단계마다 얽혀 있어 손으로 계산하기는 번거롭습니다. 아래 종합부동산세 계산기에 보유 주택의 공시가격 합계와 주택 수를 넣으면, 공제(1주택 12억·그 외 9억)와 공정시장가액비율 60%, 누진세율, 1세대1주택 세액공제, 농어촌특별세 20%까지 자동 반영한 예상 세액을 바로 볼 수 있습니다.

다만 이 계산기는 재산세 공제(이미 낸 재산세 일부를 빼 주는 이중과세 조정)와 세부담상한(직전연도의 150%)을 생략한 추정치라, 실제 고지서보다 높게 나올 수 있습니다. 법인·합산배제 임대주택·부부공동명의 1주택 특례도 반영하지 않으므로, 정확한 금액은 홈택스 모의계산으로 확인하세요.

자주 묻는 질문

종부세 대상은 어떻게 정해지나요? 공시가격이 얼마를 넘으면 내나요?

매년 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격 합계가 1세대1주택자는 12억원, 그 외는 9억원을 넘으면 과세 대상이고, 넘는 부분에만 종부세가 붙습니다. 이 금액 이하면 종부세는 없습니다. 시세가 아니라 공시가격(realtyprice.kr 조회)으로 따집니다.

1주택자 공제는 얼마인가요?

1세대1주택자(단독명의)는 공시가격 합계에서 12억원을 공제하고, 그 외는 9억원을 공제합니다. 공제 후 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구합니다.

종부세 납부기간은 언제인가요?

매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 과세기준일은 6월 1일이고 고지서는 11월 하순에 발송됩니다. 납부세액이 250만원을 넘으면 분납도 가능합니다.

계산기 결과가 실제 고지서보다 높게 나오는 이유는요?

이 계산기는 재산세 공제(이중과세 조정)와 세부담상한(직전연도 150%)을 생략한 추정치라 실제 고지액보다 높게 나올 수 있습니다. 법인·합산배제 임대주택·부부공동명의 1주택 특례도 반영하지 않으므로, 정확한 금액은 홈택스 종합부동산세 간이세액계산으로 확인하세요.

다주택자 중과는 없어졌나요?

완전히 없어진 것은 아닙니다. 3주택 이상이면서 과세표준 12억원을 넘는 구간부터 중과세율(2~5%)이 적용됩니다. 2주택 이하는 일반세율(0.5~2.7%)입니다.