종합부동산세(종부세) 총정리 — 대상·공제(1주택 12억)·세율·납부기간 (2026)

매년 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격 합계가 1세대1주택자는 12억원, 그 외는 9억원을 넘으면 과세 대상이고, 넘는 부분에만 종부세가 붙습니다. 이 금액 이하면 종부세는 없습니다. 시세가 아니라 공시가격(realtyprice.kr 조회)으로 따집니다.

1세대1주택자(단독명의)는 공시가격 합계에서 12억원을 공제하고, 그 외는 9억원을 공제합니다. 공제 후 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구합니다.

매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 과세기준일은 6월 1일이고 고지서는 11월 하순에 발송됩니다. 납부세액이 250만원을 넘으면 분납도 가능합니다.

매년 9월 16일부터 9월 30일까지 홈택스·손택스 전자신고 또는 관할 세무서 방문·우편으로 신고·신청하면 11월 하순 정기고지에 반영됩니다. 대상은 요건을 갖춘 임대주택·사원용 주택·주택신축용 토지 등 합산배제 부동산과, 부부 공동명의 1주택자·일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례입니다. 국세청은 2026년 9월 10일 대상자 약 4만 8천 명에게 안내문을 보냈고, 기존 신고 내용에 변동이 없으면 재신고는 필요 없지만, 합산배제받던 주택이 요건을 벗어났다면(임대 등록 말소 등) 같은 기간에 합산배제 제외 신고를 해야 합니다. 종부세 자체는 고지·납부 방식이라 별도 신고기간 없이 고지서가 오며, 고지와 다르게 직접 신고납부를 원할 때만 12월 1일~15일에 신고·납부할 수 있습니다. (2026년 9월 12일 기준)

9월 16일~30일에 홈택스나 관할 세무서에 혼인관계증명서를 첨부해 신청합니다. 특례를 받으면 부부 각자 9억원씩 공제받는 대신 단독명의 1세대1주택자처럼 12억원 공제와 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 적용받습니다. 2026년부터는 지분율과 관계없이 부부가 합의해 납세의무자 한 사람을 정할 수 있습니다(종전에는 지분율이 큰 사람, 같으면 선택). 한 번 신청해 변동이 없으면 다음 해부터는 다시 신청하지 않아도 됩니다. (2026년 9월 12일 기준)

이 계산기는 재산세 공제(이중과세 조정)와 세부담상한(직전연도 150%)을 생략한 추정치라 실제 고지액보다 높게 나올 수 있습니다. 법인·합산배제 임대주택·부부공동명의 1주택 특례도 반영하지 않으므로, 정확한 금액은 홈택스 종합부동산세 간이세액계산으로 확인하세요.

완전히 없어진 것은 아닙니다. 3주택 이상이면서 과세표준 12억원을 넘는 구간부터 중과세율(2~5%)이 적용됩니다. 2주택 이하는 일반세율(0.5~2.7%)입니다.

2026년 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안 내용으로, 아직 국회 확정 전입니다. 실거주 1세대1주택 기본공제를 14억원으로 올리고 공정시장가액비율도 60%에서 70%로 올리는 안입니다(3주택 이상·조정대상지역 주택은 2028년부터 80%). 당초 안의 '비거주 1주택 공제 9억 축소'는 2026년 9월 1일 국무회의에서 철회되어 비거주도 현행 12억원이 유지됩니다. 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용될 예정이어서, 첫 적용은 2027년 6월 1일 기준으로 과세돼 2027년 12월에 납부하는 분입니다. 2026년 종부세는 현행 12억·60% 그대로입니다. (2026년 9월 3일 기준)