집 살 때 취득세 총정리 — 세율·생애최초 감면·다주택 중과·85㎡ 농특세 (2026)

집값만 알면 취득세가 보입니다 — 구간별 취득세율부터 생애최초 감면·다주택 중과·85㎡ 농특세까지 한 번에.

최종 검토일 2026-06-30 · 2026년 6월 기준 (지방세법) · 참고용 정리입니다.

집을 사면 잔금을 치르고 끝이 아니라, 나라에 취득세를 내야 비로소 내 집이 됩니다. 취득세는 집값(매매 실거래가)을 기준으로 매겨지는데, 여기에 지방교육세와 85㎡를 넘으면 농어촌특별세(농특세)까지 따라붙어 '취득세 얼마 나오지?'가 헷갈리기 쉽습니다. 게다가 생애최초로 사면 감면이, 이미 집이 있으면 중과가 적용돼 같은 집값이라도 사람마다 세금이 달라집니다.

이 글에서는 부동산 취득세의 구간별 취득세율, 함께 붙는 지방교육세·농특세, 생애최초 감면과 다주택 중과, 출산 가구 감면·카드납부 같은 실무까지 부린이 눈높이로 정리합니다. 읽고 나서 내 경우의 금액이 궁금하면, 글 안의 취득세 계산기에 집값만 넣어 바로 확인할 수 있습니다. (이 글은 2026년 6월 기준 참고용 정리입니다.)

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취득세 계산기 (부동산)

집 살 때 내는 취득세·지방교육세·농특세를 한 번에, 부린이도 쉽게 계산합니다.

취득세란? (매매 실거래가 기준)

취득세는 집·땅 같은 부동산을 새로 취득할 때 내는 지방세입니다. 주택을 사고팔아 취득하면 매매 실거래가(실제로 주고받은 금액)를 기준으로 세금을 매깁니다. 증여·상속으로 받은 경우는 기준과 세율이 달라지지만, 이 글은 가장 많이 검색되는 '집을 사는 매매' 기준으로 설명합니다.

취득세는 취득일(보통 잔금일)부터 60일 안에 신고·납부해야 합니다. 본세인 취득세 외에 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙기 때문에, '취득세'라고 하면 보통 이 세 가지를 합한 총액을 뜻하는 경우가 많습니다.

집값 구간별 취득세율 + 지방교육세·농특세

아파트 등 주택 매매 취득세율은 집값에 따라 달라집니다. 6억 원 이하는 1%, 6억~9억 원은 1~3% 사이 누진, 9억 원 초과는 3%입니다. 즉 비싼 집일수록 요율이 높아지고, 6~9억 구간은 금액에 따라 1%에서 3%로 매끄럽게 올라갑니다.

여기에 지방교육세가 취득세율의 1/10(즉 1% 구간이면 0.1%) 붙고, 전용면적 85㎡를 초과하면 농어촌특별세가 집값의 0.2% 추가됩니다. 반대로 85㎡ 이하 국민주택규모는 농특세가 없습니다. 예를 들어 6억 원짜리 85㎡ 이하 1주택이면 취득세 1%(600만) + 지방교육세 0.1%(60만)로 약 660만 원입니다.

생애최초 취득세 감면 (12억 이하·최대 200만원)

생애 처음으로 집을 사는 사람에게는 취득세를 깎아 주는 제도가 있습니다. 12억 원 이하 주택을 생애최초로 취득하면 취득세를 최대 200만 원까지 감면받습니다. 앞의 6억 원 예시(취득세 600만)라면 200만 원이 줄어드는 셈입니다.

다만 감면에는 요건이 있습니다. 취득 후 3개월 안에 전입하고 3년 이상 실제 거주해야 하며, 본인과 배우자가 과거에 집을 가진 적이 없어야 합니다. 요건을 어기면 감면받은 세액이 추징될 수 있으니, '생애최초 취득세 감면'은 거주 계획까지 함께 따져 보는 것이 안전합니다.

다주택 취득세 중과 (조정 2주택 8%·3주택+ 12%)

이미 집이 있는 상태에서 조정대상지역의 주택을 더 사면 취득세율이 크게 올라갑니다. 조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 3주택 이상이면 12%가 적용됩니다(중과). 같은 집값이라도 다주택자라면 세금이 몇 배로 뛸 수 있는 부분입니다.

반대로 비조정대상지역은 2주택까지는 중과가 없습니다. 따라서 '다주택 취득세 중과'를 따질 때는 사려는 집이 조정대상지역인지가 핵심입니다. 조정대상지역 지정은 수시로 바뀌므로, 계약 전 위택스나 국토교통부 공고에서 최신 지정 여부를 확인하세요.

출산 가구 감면·카드납부 — 실무 체크

생애최초 외에 출산(신생아) 가구를 위한 감면도 있습니다. 자녀를 출산한 가구가 일정 기간 내 12억 원 이하 1주택을 취득하면 취득세를 최대 500만 원까지 감면하는 제도가 운영 중입니다(출산·양육 가구 감면). 적용 기간과 요건이 까다롭고 자주 바뀌므로, 대상 여부는 위택스나 관할 시·군·구에서 확인하세요.

납부 방법도 알아 두면 좋습니다. 취득세는 위택스(서울은 이택스)에서 신용카드·체크카드로 납부할 수 있고, 카드 납부 시 별도 수수료는 보통 납세자에게 부과되지 않습니다. 금액이 크다 보니 카드사별 무이자 할부 이벤트를 활용하는 분도 많습니다.

내 취득세, 직접 계산해보기

세율표와 감면·중과를 읽었어도, 실제 금액은 집값·전용면적·주택 수·지역에 따라 달라집니다. 아래 취득세 계산기에 집값(실거래가)만 넣으면 취득세 본세에 지방교육세·농특세를 더한 총액을 바로 보여 줍니다.

생애최초 감면, 다주택 중과, 85㎡ 초과 농특세 같은 헷갈리는 부분은 고급 옵션에서 체크 한 번으로 반영됩니다. 등기 비용·중개보수까지 함께 따지고 싶다면 아래 등기 비용·중개보수(복비) 계산기도 함께 보세요.

자주 묻는 질문

6억 원짜리 집의 취득세는 얼마인가요?

85㎡ 이하 1주택이면 취득세 1%(600만) + 지방교육세 0.1%(60만) = 약 660만 원입니다. 생애최초라면 여기서 200만 원이 감면됩니다.

전용면적 85㎡가 왜 중요한가요?

85㎡(국민주택규모) 이하는 농어촌특별세가 비과세입니다. 85㎡를 초과하면 집값의 0.2%가 농특세로 추가되므로, 같은 집값이라도 면적에 따라 세금이 달라집니다.

내가 사려는 집이 조정대상지역인지 어떻게 아나요?

다주택 중과는 조정대상지역인지가 핵심인데, 지정은 수시로 바뀝니다. 위택스나 국토교통부 공고에서 최신 지정 여부를 확인하세요. 비조정대상지역은 2주택까지 중과가 없습니다.

생애최초 취득세 감면은 누가, 얼마나 받나요?

12억 원 이하 주택을 생애최초로 취득하면 취득세를 최대 200만 원까지 감면받습니다. 단 3개월 내 전입·3년 거주 요건이 있고, 어기면 추징될 수 있으니 거주 계획까지 함께 확인하세요.

계산기 금액 그대로 내면 되나요?

참고용 추정치입니다. 시가표준액, 조정대상지역 지정, 감면 요건은 수시로 바뀌므로 실제 세액은 달라질 수 있습니다. 확정 금액은 위택스(WeTax)에서 확인하세요.