부동산 중개보수 개편: 매매·전세·월세 복비 상한이 이렇게 바뀌었습니다
2021년 10월 19일부터 적용된 주택 중개보수 개편을 거래유형별로 정리했습니다. 매매, 전세, 월세 환산보증금, 부가세 확인까지 같이 봐야 합니다.
적용일: 2021.10.19.
원문·확인 자료
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한눈에 보기
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이 개편은 주택 매매와 임대차 중개보수 상한을 낮추고, 9억원 이상 고가 매매와 6억원 이상 임대차를 여러 구간으로 나눈 조치입니다.
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매매는 6억~9억원 구간이 0.5%에서 0.4%로 낮아졌고, 9억원 이상은 9억~12억 0.5%, 12억~15억 0.6%, 15억 이상 0.7%로 나뉘었습니다.
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임대차는 3억~6억원 구간이 0.4%에서 0.3%로 낮아졌고, 6억원 이상은 6억~12억 0.4%, 12억~15억 0.5%, 15억 이상 0.6%가 적용됩니다.
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월세는 월세 금액 그대로 요율을 곱하지 않습니다. 보증금에 월세를 일정 배수로 환산한 거래금액을 만든 뒤 임대차 요율표를 적용합니다.
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중개보수는 법정 상한입니다. 실제 지급액은 상한 안에서 협의할 수 있고, 일반과세자인 중개사라면 부가세 10%가 별도 청구될 수 있습니다.
핵심 변경
적용 시점
계약일이 시행일 전인지 후인지 먼저 확인해야 합니다.
기존 요율표 기준
2021.10.19. 이후 체결한 주택 계약부터 개정 요율 적용
매매 6억~9억원
9억원 미만 주택 매매에서 체감되는 대표 인하 구간입니다.
상한요율 0.5%
상한요율 0.4%
고가 매매 구간
예를 들어 9억원 주택은 상한이 810만원에서 450만원 수준으로 낮아집니다.
9억원 이상 상한요율 0.9%
9억~12억 0.5%, 12억~15억 0.6%, 15억 이상 0.7%
임대차 3억~6억원
전세와 월세 환산보증금 모두 임대차 거래금액 기준으로 판단합니다.
상한요율 0.4%
상한요율 0.3%
임대차 6억원 이상
6억원 전세의 상한은 480만원에서 240만원 수준으로 낮아집니다.
6억원 이상 상한요율 0.8%
6억~12억 0.4%, 12억~15억 0.5%, 15억 이상 0.6%
역전현상
임대차 부담이 매매보다 높아지는 구조를 줄이기 위한 조치입니다.
일부 구간에서 임대차 복비가 매매보다 커질 수 있음
6억~9억원 구간 매매·임대차 상한요율 0.4%로 정리
중개사고 보장
요율 인하와 함께 소비자 보호 장치도 강화됐습니다.
개인 1억원, 법인 2억원
개인 2억원, 법인 4억원
계약일과 주택 여부부터 확인하세요
이 개편 요율은 2021년 10월 19일 이후 체결한 주택 중개계약부터 적용됩니다. 잔금일이나 이사일이 아니라 계약 체결일을 먼저 봐야 합니다.
또한 여기서 말하는 요율표는 주택 기준입니다. 토지, 상가, 일반 업무시설, 일부 오피스텔은 별도 기준이 적용될 수 있으므로 집셈 계산기에서도 주택 거래를 기본 전제로 둡니다.
중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다를 때는 중개사무소 관할 시·도 조례 기준이 적용될 수 있습니다. 실제 계약 전에는 해당 중개사무소가 어느 지역 조례를 따르는지도 확인하는 것이 좋습니다.
매매는 9억원을 기준으로 구간이 갈립니다
개편 후 주택 매매·교환은 5천만원 미만 0.6%(한도 25만원), 5천만원 이상 2억원 미만 0.5%(한도 80만원), 2억원 이상 9억원 미만 0.4%가 기본 구조입니다.
9억원 이상부터는 고가구간이 따로 나뉩니다. 9억원 이상 12억원 미만은 0.5%, 12억원 이상 15억원 미만은 0.6%, 15억원 이상은 0.7%입니다.
따라서 8억 매매와 10억 매매는 단순히 가격만 다른 것이 아니라 적용 구간도 달라집니다. 계산기에서는 거래금액을 넣은 뒤 어느 구간 요율이 적용됐는지 함께 보여주는 것이 중요합니다.
전세는 6억원부터 새 구간을 봅니다
임대차는 5천만원 미만 0.5%(한도 20만원), 5천만원 이상 1억원 미만 0.4%(한도 30만원), 1억원 이상 6억원 미만 0.3%가 적용됩니다.
6억원 이상부터는 6억원 이상 12억원 미만 0.4%, 12억원 이상 15억원 미만 0.5%, 15억원 이상 0.6%로 나뉩니다. 개편 전에는 6억원 이상 임대차가 0.8% 상한으로 묶여 부담이 컸습니다.
예를 들어 전세보증금 6억원은 임대차 6억~12억원 구간이라 상한요율 0.4%를 적용합니다. 그래서 상한 중개보수는 240만원이고, 일반과세자 부가세를 포함하면 총액이 달라질 수 있습니다.
월세는 환산보증금으로 계산합니다
월세 복비는 월세 금액에 바로 요율을 곱하지 않습니다. 먼저 보증금과 월세를 합쳐 임대차 거래금액으로 환산합니다.
일반적으로 환산보증금은 보증금 + 월세 × 100으로 계산합니다. 다만 이렇게 계산한 금액이 5천만원 미만이면 보증금 + 월세 × 70을 쓰는 구조가 적용됩니다.
예를 들어 보증금 1억원, 월세 50만원이면 환산보증금은 1억 5천만원입니다. 이 경우 임대차 1억~6억원 구간의 0.3% 상한요율을 적용해 중개보수를 계산합니다.
상한요율은 최대로 받을 수 있는 한도입니다
요율표의 금액은 중개사가 반드시 받아야 하는 정액이 아니라 법적으로 받을 수 있는 상한입니다. 실제 중개보수는 그 안에서 의뢰인과 중개사가 협의해 정합니다.
계약서나 확인설명서에 중개보수 금액, 적용 요율, 부가세 포함 여부가 어떻게 적히는지 확인해야 합니다. 최고요율만 적혀 있다고 해서 협의가 불가능한 것은 아닙니다.
다만 협의 결과가 상한을 넘을 수는 없습니다. 상한을 초과한 중개보수나 실비를 요구받았다면 요율표와 영수증을 기준으로 다시 확인해야 합니다.
부가세는 중개사 과세 유형을 봐야 합니다
집셈 계산기는 중개보수 상한을 먼저 계산하고, 사용자가 선택하면 부가세 10%를 별도로 더해 보여줍니다. 일반과세자인 중개사가 세금계산서나 현금영수증을 발급하면 부가세가 붙을 수 있습니다.
반대로 간이과세자 여부나 실제 청구 방식에 따라 부가세 처리 방식은 달라질 수 있습니다. 그래서 중개보수만 보고 잔금 준비액을 잡으면 실제 지급액과 차이가 날 수 있습니다.
계약 전에는 사업자등록증, 영수증 발급 방식, 부가세 포함·별도 표시를 확인하는 것이 좋습니다. 특히 고가 매매나 전세는 부가세만 해도 수십만원 차이가 날 수 있습니다.
집셈 계산기에 반영되는 기준
집셈의 부동산 중개보수 계산기는 주택 매매, 전세, 월세를 나눠 계산합니다. 매매는 매매가를 그대로 거래금액으로 쓰고, 전세는 보증금을 거래금액으로 봅니다.
월세는 보증금과 월세를 받아 환산보증금을 만든 뒤 임대차 요율표를 적용합니다. 이 과정 때문에 같은 월세라도 보증금 규모에 따라 적용 구간이 달라질 수 있습니다.
계산 결과는 중개보수 상한입니다. 실제 청구액은 지역 조례, 협의 요율, 중개사 과세 유형, 부가세 포함 여부에 따라 달라질 수 있으므로 계약서와 영수증으로 최종 확인해야 합니다.
잔금 준비 때 같이 봐야 할 비용
집을 살 때는 중개보수만 준비하면 끝이 아닙니다. 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세, 등기비용, 법무사 비용, 이사비까지 같이 잡아야 잔금 당일 현금 부족을 피할 수 있습니다.
전세나 월세는 보증금, 첫 월세, 관리비 정산, 중개보수, 부가세, 이사비가 한꺼번에 나갈 수 있습니다. 특히 부가세를 별도로 청구받으면 예상보다 지급액이 커질 수 있습니다.
그래서 중개보수 계산 결과는 단독으로 보기보다 취득세 계산기, 등기비용 계산기와 함께 보는 것이 실무적으로 더 정확합니다.
계약 전 체크리스트
첫째, 거래가 주택인지 확인합니다. 둘째, 매매·전세·월세 중 어떤 거래인지 정합니다. 셋째, 거래금액 또는 환산보증금을 계산합니다.
넷째, 해당 구간의 상한요율과 한도액을 확인합니다. 다섯째, 실제 협의 요율과 중개보수 금액을 계약서에 적습니다.
마지막으로 부가세 포함 여부와 영수증 발급 방식을 확인합니다. 이 순서로 보면 중개사가 제시한 복비가 상한 안에 있는지 바로 판단할 수 있습니다.
영향을 받을 수 있는 계산기
출처 및 확인 자료
정부 발표는 법령·관보를, 금융회사 자체 조치는 신청 시점의 공식 상품안내와 취급기관 상담을 최종 확인하세요.
작성·검수 정보
작성·검수: 오름(집셈 개발·운영자)
최종 검토일: 2026.07.03.
검수 방식: 정부·공공기관 자료, 금융회사 상품안내, 복수 확인 보도를 대조해 계산기에 영향을 주는 항목만 정리합니다.
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